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【最新】ベトナムの不動産マーケット

ベトナム経済が高い伸びを示しており、今後数年間は恒常的に成長を続けると見込まれることから、ベトナムは不動産投資のターゲットとしても注目されています。アジアにおける「最新の不動産ホットスポット」となっています。

右肩上がりのベトナムの経済成長

ベトナム経済は、世界で最も急速に成長しています。ベトナム統計局によると、2018年の国内総生産(GDP)成長率は7.1%と過去11年間で最速の伸びを達成しました。ベトナムは2019年から2020年の2年間にいずれも6.5%の成長が予測されています。

2019年のベトナムへの外国直接投資(FDI)の流入は金額ベースで前年比5%増近くに達しており、外国からの投資がこの先もさらに伸びると期待されています。

不動産市場の外国人への開放

2015年に作られた新たな法律により、ベトナム国内の不動産物件の外国人による購入要件が緩和されました。この規定による「外国人」の定義は非常に緩く、正規の入国手続きを経てベトナムに滞在している外国人は、居住者であれ観光客であれ、不動産を購入できるようになっています。外国人個人が購入できる不動産の件数に法律上明確な上限はありません。

ただし、コンドミニアム(マンション)1棟に対し、外国人(一人ではなく外国人全体)に売り渡せるユニット数は全戸数のうち最大30%と制限されています。また、外国人も「連結住宅・個別住宅(一軒家)」を買うことができますが、一定の規模のWARDに作られるプロジェクト1カ所に対し外国人への売り渡しが認められる数は、当該プロジェクトの総戸数の10%または 250 戸までのいずれか少ない戸数までと定められています。

また、外国人が不動産物件を購入した場合の所有が認められる期間の上限は50年ですが、これは1度まで更新することもできます。

周辺国と比べ、魅力的な価格

ベトナムの住宅価格は、バンコクなど外国人の不動産投資家が注目する都市と比較すると2019年時点では手頃な価格と言えます。バンコクの高級マンション物件は1平方メートルあたり約7,000~9,000米ドルが相場ですが、ホーチミン市の中心部にある同等クラスの物件価格は1平方メートルあたり3,000~6,000米ドルにとどまります。価格面から見て、シンガポールやバンコクなど他の東南アジア諸国で物件を保有している不動産投資家にとってベトナムには「お買い得な物件」がたくさんあると感じるようです。

実際にベトナムの高級マンション価格の相場は昨年(2018年)1年間に20%近く上昇したことから、特にホーチミン市の高級コンドミニアムは投資家にとって格好のターゲットとなったと言います。ハノイやダナン他の沿岸都市の不動産相場はさらに低めとなっています。ベトナムでは10万米ドルで郊外のそれなりに良いコンドミニアムを購入できますが、オーストラリアやアメリカではこの10倍以上の資金が必要です。

さらにベトナムの発展が進むにつれ、将来的な不動産価格の上昇が期待されます。不動産業界の資料によると、ホーチミン市では、2019年第1四半期(1~3月)にマンション価格が前年同期比22.7%上昇したほか、ハノイでは同じ時期に6.8%上昇しました。業界関係者は、今後数年間はベトナム国内の住宅平均価格は上昇すると予測しています。

ベトナム不動産の利回り

物件の場所や質によって大きく幅があり、個人での購入の場合、税務上固定資産の償却ができないなど、税務を考慮すると実質利回りは5%~10%程度になっている物件が多いようです。運用時の税金や費用も踏まえて検討が必要になります。

ホーチミン市では、サービスアパートメントの家賃が前年比で4%ほど増加し、ハノイでも家賃相場は前年より5%増加しました。

都市インフラの改善も進む

ベトナムの各都市におけるインフラの改善計画は不動産投資家にとってプラス要因となっています。ホーチミン市をはじめ、国内各都市のインフラは急速に発展。住宅、学校、病院、道路の更新や拡張計画があちこちで進行中です。

今後、ハノイとホーチミン市をハブに、周辺都市とを結ぶ新しい高速道路ネットワークがさらに増強されるほか、ハノイとホーチミン市には、完工が遅れているとはいえ、数年以内に最初の地下鉄ネットワークが開業する予定です。

TPPの発効が不動産市場の開放を後押し

ベトナムは「環太平洋パートナーシップに関する包括的および先進的な協定(CPTPP、いわゆるTPP11)」の7番目の批准国となりました。TPPをめぐっては、すでにメキシコ、日本、シンガポール、ニュージーランド、カナダ、オーストラリアの6カ国が批准しており、TPP11も発効しました(2019年12月現在)。

日本のODAにより2014年に開通したハノイのニャッタン橋。空港ー市内間の移動が15分は縮まった。

ベトナムに拠点を構える国際的な法律事務所の関係者はTPPについて「ベトナムの不動産市場に利益をもたらす」との期待感を示しています。TPPは今後、住宅および商業用不動産の両方に関して、不動産仲介サービス、不動産取引所、不動産コンサルティングサービス、不動産管理サービスなど、外国人投資家に対する不動産サービスの拡大に寄与するとの期待が広がっています。

日本との航空ルートが充実

日本とベトナムを結ぶ航空ネットワークが非常に便利となりました。日本とベトナムの両国を拠点とするフルサービスキャリア(FSC)が日本の主要都市とハノイ、ホーチミン市を結ぶルートを開設しているほか、ベトナム拠点の格安航空会社(LCC)が東京、大阪へのフライトを飛ばしています。これに加え、韓国や中国本土、香港、台湾などを経由して飛ぶこともできます。

ベトナムが東南アジアの地政学的に好適な位置にあることも注目すべきでしょう。バンコクやシンガポール、クアラルンプールといった東南アジアの主要都市へも1~2時間で飛べます。

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